소액임차보증금 최우선 변제금이란 무엇일까요? 주택임대차보호법으로 세입자를 보호하는 제도가 있습니다. 전입신고와 확정일자에 점유의 세 박자가 갖춰지면 물권에 대해 대항력을 가지게 되어 세입자가 보호를 받을 수 있죠. 선순위 권리에는 대항하지 못하지만 후순위 권리에는 우선할 수 있습니다. 그러나 지역별로 일정 보증금 이하의 세입자는 일정한 금액까지는 선순위 권리에도 대항력을 가지게 되는데 이게 바로 소액임차보증금 최우선 변제금입니다. 최우선변제금은 지역별로 보호받을 수 있는 금액이 다른데 지역별 금액은 어떻게 될까요?
집값에 대비해 전셋값이 과도하게 높게 책정되어 있다면 경매가 진행될 때 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 현재 집값이 반토막이 난 상황에서 여간 불안한 일이 아닐 수 없죠. 문제가 발생되지 않도록 정부가 법적으로 제도를 마련하고 있지만 최근 빌라왕 전세사기 사건처럼 허점을 노려 사기를 당한 만큼여간 불안하지 않을 수 없습니다.
소액임차보증금 최우선 변제금은 지역별로 보증금에 따라서 최우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 금액인데 기준이 현실과 차이가 많이나고 보상금액도 적네요. 지역별로 최우선 변제금액은 이렇습니다.
지역별 최우선변제금액
2~3년 주기로 물가상승을 반영하여 변경되는데 최근 2023년 2월 21일에 주택임대차보호법 시행령 개정에 따라 변경된 금액은 아래와 같습니다.
①서울시는 5천5백만 원, ②과밀억제권역인 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시는 4천8백만 원이고 ③안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 2천8백만 원이며 ④그 밖의 지역은 2천 5백만원까지 보호받을 수 있습니다.
우선변제받을 소액임차보증금 범위는 서울특별시는 1억 6천5백만 원이고 과밀억제권역인 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시는 1억 4천5백만 원이며 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 8천5백만 원 그 밖의 지역은 7천5백만 원입니다.
하지만 내가 거주하는 상세지역에 따라 달라질 수 있는데 주택임대차보호법 시행령만 보고는 알 수가 없고 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역에 따라 분류되기 때문에 자세한 내용은 수도권정비계획법 시행령까지 봐야 알 수 있습니다.
적용보증금과 우선변제금
내가 거주하는 지역을 찾아서 적용보증금과 우선변제금을 확인하면 되는데 인천이나 남양주, 시흥지역이 동일 행정구역이지만 소속범위가 달라 잘 확인해보셔야 합니다.
남양주를 예로 들자면 남양주시 호평동은 과밀억제권역으로 보증금 1억 4천5백만 원 이하 대상으로 4천8백만 원까지인데 반해 남양주시 별내동은 성장관리권역으로 8천5백만 원 이하 대상으로 2천8백만 원까지 보호받을 수 있습니다.
담보대출 적용 방공제
이런 부분으로 주택담보대출을 취급하는 금융기관에서는 나중에 전입한 세입자가 먼저 배당을 받는다면 대책을 세워야 하죠. 그래서 방공제가 생겼는데 LTV 산출한도에서 해당지역 최우선 변제금을 공제하고 한도를 내주는 제도랍니다.
LTV가 80%까지 가능하다는 전제하에 만약 대전에 있는 아파트를 담보로 대출을 받고 싶다면 시세 ×80%-2천5백만 원이 한도가 됩니다. 시세가 10억 인 대전아파트로 받을 수 있는 최대한도는 10억 ×80%-2,500만 원인 7억 7천5백만 원이 되겠죠.
방공제를 안 하고 승인받을 수 있는 방법은 주택담보대출을 취급하고 있는 금융기관을 통해 MCI를 가입하신다면 가능한데 이 부분은 다음 포스팅에 세 알아보도록 할게요.
내 집마련을 하고자 하신다면 이러한 부분을 아셔야 하는데 모르셨다면 문제가 생기실 수 있어 곤경에 처할 수도 있습니다. 내 집마련하실 때 꼭 아셔야 하는 부분이며 전세나 월세로 이사 갈 때는 반드시 마음에 드는 집을 고르셨다면 주변시세도 꼼꼼히 살펴보시고 마음에 드는 집에 자주 방문하셔서 집주인의 성향도 파악하시는 게 좋고 무엇보다 등기부등본을 자세하게 살펴보셔야 합니다. 구하고자 하는 집이 만약 선순위로 저당이 잡혀 있다면 무조건 거르고 다른 곳을 찾아보시는 거 잊지 마시고요. 지금까지 최우선변제금에 대해 알아보았는데 도움 되셨길 바라며 이만 글 마칩니다.
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